Imóveis de Lançamento ou Usados: Qual Vale Mais a Pena
Saber se um imóvel está com preço justo evita pagar caro e acelera uma boa compra. Use um método em três camadas: comparáveis, custo x renda e risco do ativo.
1) Comparáveis de mercado (o “preço visto”)
Colete anúncios e vendas recentes de unidades similares no mesmo raio (500–800 m), com mesma tipologia, metragem, estado e vaga. Converta tudo para preço por m² útil e ajuste por diferenças: andar alto (+1–3%), vaga fixa coberta (+1–2%), varanda grande (+2–4%), vista definitiva (+3–6%), necessidade de reforma (−5–15%). O alvo é um intervalo (mín–máx), não um número mágico. Se o pedido estiver acima do seu topo, negocie com fatos.
2) Custo x renda (o “preço que cabe”)
Projete o custo total: preço + impostos, escritura/registro, taxa de financiamento, seguros e pequenas obras. Simule a parcela e verifique comprometimento de renda (ideal ≤25–30%). Some custo de carregar o ativo (condomínio, IPTU/IMI, manutenção). Preço “justo” não é só o menor—é o que mantém seu orçamento saudável hoje e no cenário de stress (juros +2 p.p. ou renda −10%).
3) Valor intrínseco e risco (o “preço que se sustenta”)
Analise fundamentos:
4) Sinais de alerta
Grande divergência entre preço por m² do prédio e dos vizinhos, condomínio alto para o padrão, anúncios antigos sem rotação, vícios construtivos, documentação incompleta. Cada alerta demanda desconto adicional ou desistência.
5) Regra prática de decisão
Checklist final: três comparáveis sólidos, simulação financeira com cenário de stress, vistoria técnica e matrícula limpa. Com método e dados, você transforma opinião em preço — e compra com convicção.
