A resposta curta: depende do lugar, do imóvel e da sua disponibilidade de gestão. A longa — e útil — vem abaixo, com método para comparar maçã com maçã.
1) Como calcular o retorno
- Airbnb (curta temporada):
Receita = diária média × ocupação × 30.
Descontos: taxas da plataforma, limpeza, enxoval, utilidades, internet, condomínio (se for do proprietário), reposições e impostos.
- Aluguel tradicional:
Receita = aluguel mensal.
Descontos: condomínio (quando suportado), IPTU/IMI, taxa da administradora, manutenção de rotina e eventual vacância entre inquilinos.
2) Quando o Airbnb vence
- Regiões turísticas ou corporativas com alta demanda e sazonalidade previsível.
- Imóveis compactos, bem mobiliados, perto de transporte e atrações.
- Você (ou gestor) consegue operar profissionalmente: fotos excelentes, resposta rápida, precificação dinâmica e padrão de hotel.
3) Quando o tradicional ganha
- Bairros residenciais, demanda estável e legislação restritiva à curta temporada.
- Perfil do investidor busca previsibilidade, baixa gestão e menor rotatividade.
- Condomínios com regras claras e custos equilibrados.
4) Benchmark rápido (exemplo ilustrativo)
- Airbnb: diária R$ 220, ocupação 65% ⇒ R$ 4.290/mês. Custos e taxas 35% ⇒ líquido R$ 2.788.
- Tradicional: aluguel R$ 2.700; custos 10% ⇒ líquido R$ 2.430.
Conclusão: curta temporada ganha se você sustentar ocupação e controle de custos. Com diária menor ou ocupação <55%, o tradicional empata ou supera.
5) Riscos e intangíveis
- Airbnb: maior volatilidade, dependência de reviews, risco de danos, sazonalidade e trabalho operacional.
- Tradicional: vacância pontual, reajustes abaixo da inflação em certos ciclos e risco de inadimplência (mitigado com garantias).
6) Regras do condomínio e da cidade
Cheque antes de investir: muitos prédios e municípios têm normas específicas para locação de curta temporada. Multa e conflito corroem qualquer retorno.
Checklist para decidir
- Estime diária e ocupação com dados reais da região.
- Monte DRE mensal dos dois modelos (inclua TUDO).
- Simule choques: diária −15% / ocupação −10 p.p. / vacância de 1 mês no tradicional.
- Valorize seu tempo: se for contratar gestão, inclua 15–25% da receita.
Veredito: Airbnb pode entregar yield superior com gestão ativa em zonas quentes; o tradicional oferece fluxo estável com esforço menor. Escolha o que maximiza retorno após custos e respeita seu apetite de trabalho e risco.
